相続税の申告の際、財産の調査・評価を行い、相続税額の計算を行います。
原則として、財産は相続税法及び財産評価基本通達に沿った評価額を算出します。
また財産評価の中心となる土地評価において「特別な事情」があり、上記の原則的評価方法による評価することが適切な時価とはならない場合は別の合理的な方法により評価することも認められています。(※財産評価基本通達６～この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。～）

　特に、専門性が問われるのが土地の評価です。同じ土地でも、評価の方針、評価方法により大きく評価額（税額）が変わることもあります。相続税申告の土地評価を難解なものにしているのは、相続税法及び財産評価基本通達のみならず都市計画法や建築基準法、それに関連する条例や規則等の土地関連法規が評価に影響してくるからだと思います。

それを踏まえ、当事務所では土地評価にあたっては、

①丁寧な役所調査を実施します。
　　・・・ここで主に税法以外の土地評価に関連する要因を確認します。

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②現地での土地の現況確認・測量。
　　・・・ここでその土地の現状、その土地固有の事情、接道状況や周囲の状況を確認します。

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③土地図面作成専用のソフト、測量図・航空写真からの図面作成。
　　・・・ここでは①②をもとにその土地を税務申告用の図面にしていきます。

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④　①~③の見直し、繰り返しにより精度を高めていく。

①間口の狭い土地、奥行の長い土地

　普通住宅地の場合、間口が８ｍ未満の土地の場合、間口狭小補正率を乗じて減額となり、奥行距離/間口距離が２以上の土地の場合、奥行長大補正率を乗じて減額となる。

②不整形地

　普通住宅地の場合、かげ地割合（整形地とした場合とその不整形地との地積の差の割合）が１０％以上の場合、不整形地補正率を乗じて減額となる。

③セットバックを要する土地

　その土地の接道する道路が二項道路である場合、建築基準法によるセットバック（道路として提供しなければならないこと）必要面積は７０％減額出来る。


④利用価値の著しく低下している宅地（※路線価、固定資産税評価額に加味されている場合を除く）

　普通住宅地にある宅地で付近の宅地に比べ、以下のように利用価値の著しく低下しているものはその部分の１０％相当額を減額出来る。
・道路より著しく高い又は低い位置にある宅地
・地盤に甚だしい凹凸のある宅地
・震動の甚だしい宅地
・その他騒音、日照阻害、臭気、忌み等によりその取引金額に影響を受けると認められるもの

⑤私道

　特定の者の通行の用に供されている私道については３０／１００相当に減額して評価、不特定多数の者の通行の用に供されている私道（いわゆる「通り抜け私道」）についてはゼロ評価する。

⑥無道路地

　無道路地（建築基準法の接道義務を満たしていない宅地）の評価は接道している前面土地をかげ地とした不整形地として評価し、さらに通路開設想定部分を控除して評価することで減額となる。

⑦区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地
　
　区分地上権に準ずる地役権（特別高圧架線の架設、高圧ガス管の敷設等）が設定されている宅地の評価は自用地評価からその土地に設定されている地役権（３０％又は５０％の割合を乗じて算出）を控除して評価する。

⑧地積規模の大きな宅地（旧広大地）

　地積の大きな土地は財産評価基本通達２４-４（広大地の評価）が廃止となり、平成３０年１月１日以後取得の土地評価は財産評価基本通達２０-２（地積規模の大きな宅地）を適用することとなった。以下のようにその適用要件が明確化された。

・普通商業、併用住宅地区又は普通住宅地区に所在すること（倍率地域においては大規模工場用地に該当しないこと）

・三大都市圏（現在では、例えば堺市、高石市、泉大津市、忠岡町は全域該当、和泉市、岸和田市は一部該当）においては５００㎡以上、それ以外の地域においては１０００㎡以上の地積を有していること。

・市街化調整区域に該当しないこと。

・都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されていないこと。

・指定容積率が４００％（東京特別区は３００％）以上の地域に所在しないこと。

　以上の要件を全て満たすと、適用を受け「規模格差補正率」を乗じて評価を減額出来る。

※以上は財産評価基本通達ベースの代表的な例を挙げましたが、その他にも土地の減額要因を現地調査、役所調査等を通じてみつけ、最適評価をいたしております。

１．【制度の概要】

以下に掲げる被相続人が居住又は事業をしていた建物等の敷地等のついては、それを承継した相続人の生活や事業への税負担を考慮して小規模宅地等として５０％～８０％（限度面積制限有り）の評価減をすることが出来ます。


２．【特定居住用宅地等（３３０㎡まで８０％減額）】

特定居住用宅地とは、被相続人の居住の用に供されていた宅地等（それが２以上ある場合は主として居住の用に供していたものに限る）その被相続人の配偶者（要件なし）又は以下に掲げる要件を満たすその被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの。

①同居親族

相続開始の直前において被相続人と同居していた親族で相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限までその家屋に居住していること

②家なき子の特例（被相続人の配偶者及び法定相続人である同居親族がない場合に限る）

相続開始前３年以内に国内にあるその親族、その者の配偶者または３親等内の親族、関係する同族会社・一般社団法人等の所有する家屋に居住したことがなく、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有していること

③生計一親族

被相続人と生計を一にしていた親族が、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を自己の居住の用に供していること


３．【特定事業用宅地等（４００㎡まで８０％減額）】

特定事業用宅地等とは、被相続人の事業（準事業を含み、不動産貸付業を除く）の用に供されていた宅地等で次の①又は②の要件を満たすその被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの。

①事業承継

被相続人の親族が相続開始時から相続税の申告期限までの間にその宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を承継し、相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限まで引き続きその事業を営んでいること

②生計一親族

被相続人と生計を一にしていた親族が、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を自己の事業の用に供していること


４．【特定同族会社事業用宅地等（４００㎡まで８０％減額）】

特定同族会社（注）の事業（不動産貸付事業を除く）の用に供されていた宅地等で、その宅地等を相続又は遺贈で取得したその被相続人の親族が相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されているもの

（注）特定同族会社とは相続開始の直前においてその被相続人及びその被相続人の親族その他その被相続人と特別の関係がある者が有する株式又は出資金額の議決権が１０分の５を超える法人をいう


５．【貸付事業用宅地等（２００㎡まで5０％減額）】

貸付事業用宅地等とは、被相続人の事業（不動産貸付業等に限る。以下貸付事業という）の用に供されていた宅地等で次の①又は②の要件を満たすその被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの。

①事業承継


被相続人の親族が相続開始時から相続税の申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を承継し、相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限まで引き続きその貸付事業の用に供していること


②生計一親族


被相続人と生計を一にしていた親族が、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業の用に供していること


※平成３０年４月１日より、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等が除外されることに改正されました。